Incassare il CHA — un rapporto speciale di Watchdogs di Sun-Times/BGA
Dal suo condominio al 49° piano a Lake Point Tower, Diane L. Gottlieb supervisiona un impero di edilizia popolare che le porta quasi $ 1 milione all'anno in affitto sovvenzionato dal governo.
Gottlieb, 55 anni, ha un portafoglio crescente di appartamenti - da eleganti scavi in un grattacielo della Gold Coast a edifici fatiscenti nel South Side e nel West Side - che affitta a dozzine di inquilini il cui affitto è coperto in tutto o in parte da la Chicago Housing Authority.
Gli edifici includono un trilocale in mattoni nel blocco 1600 di South Homan a North Lawndale, uno dei quartieri più poveri di Chicago, che Gottlieb ha acquistato tre anni fa per $ 30.000 dopo che la proprietà è stata pignorata.
Oggi, riceve più di un decimo del suo prezzo di acquisto ogni mese - $ 3.032 - in affitto da quell'edificio, di cui due terzi provengono dalle tasse federali gestite dal CHA.
Gottlieb possiede sette dei 30 edifici residenziali su questo blocco, che è disseminato di spazzatura, lotti vuoti e case sbarrate. I suoi inquilini a South Homan includono 21 persone che vivono in 10 appartamenti con sussidi per l'affitto forniti dal programma Housing Choice Voucher della CHA, comunemente noto come Sezione 8.
Sei dei suoi edifici a South Homan hanno una storia di violazioni del codice edilizio.
Non è insolito per i proprietari che affittano ai titolari di voucher CHA, secondo un sito web e un'indagine della Better Government Association che ha scoperto che migliaia di inquilini dei voucher vivono in edifici che sono stati citati dagli ispettori del municipio negli ultimi cinque anni per violazioni del codice.
Il Sun-Times e il BGA hanno anche scoperto che, nonostante il massiccio Piano per la trasformazione dell'edilizia popolare del CHA, la maggior parte degli oltre 44.000 inquilini dei voucher continua a vivere in quartieri ad alta criminalità e povertà nel South Side e nel West Side, dove la maggior parte degli inquilini dell'agenzia abitativa viveva ai tempi dei vecchi progetti di grattacieli CHA.
Il CHA ha iniziato a demolire Cabrini-Green, le Robert Taylor Homes e altri progetti 16 anni fa, con l'obiettivo di aiutare le persone a trovare migliori opzioni abitative. Da allora, fornire alloggi alle persone povere è diventata un'industria in crescita per i proprietari privati che assorbono i finanziamenti del governo soddisfacendo la necessità di alloggi a basso reddito.
E il più grande padrone di casa del CHA è una società i cui investitori includono il governatore Bruce Rauner.
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Dal 2000, c'è stato un calo del 40% del numero di persone che vivono in edifici di proprietà del CHA e un aumento del 40% del numero di persone povere che vivono in appartamenti e case di proprietà privata affittati con l'aiuto di voucher.
Quattro su 10 inquilini del voucher vivono in edifici che hanno subito almeno una violazione del codice negli ultimi cinque anni, secondo il Sun-Times e il BGA. Alcune delle citazioni sono state emesse mentre gli edifici erano vacanti, ma molte sono avvenute mentre gli inquilini del CHA vi abitavano.
I problemi hanno spaziato dall'assenza di calore, a problemi di roditori e strutturali, a problemi minori come il mancato affissione dei nomi e degli indirizzi dei proprietari o quelli di una società di gestione sugli edifici.
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Il Chicago Department of Buildings non notifica regolarmente al CHA le violazioni del codice.
La città e il CHA stanno lavorando per coordinare le informazioni e sviluppare un processo che affronterà le informazioni sulla violazione del codice edilizio quando necessario, afferma Molly Sullivan, portavoce del CHA. Il CHA riceve una notifica dalla città quando le violazioni sono così gravi da richiedere. . . inquilini da liberare.
I proprietari privati ricevono collettivamente più di $ 560 milioni all'anno per le famiglie di voucher, secondo i registri della CHA. Più del 76% di questo - 430 milioni di dollari - è coperto dal CHA utilizzando i soldi del Dipartimento federale per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano.
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Gary R. Carlson è tra i proprietari con il maggior numero di unità nel programma di voucher abitativi.
Sono stato chiamato un signore dei bassifondi, dice Carlson. Non è molto carino per me. Tutto ciò che non piace al pubblico, siamo i signori dei bassifondi.
Carlson, 64 anni, un ex meccanico di automobili, ha iniziato a comprare condomini nel Northwest Side nei primi anni '80. Oggi possiede circa 60 edifici con più di 500 appartamenti all'interno e nei dintorni di Albany Park e Irving Park.
Carlson guadagna $ 364.150 al mese dall'affitto di 333 appartamenti a 627 titolari di voucher CHA, secondo i documenti. Il CHA copre il 75% dei suoi affitti, che vanno da $ 820 a $ 1,550 al mese.
Negli ultimi cinque anni, gli ispettori della città hanno riscontrato 589 violazioni del codice in 47 degli edifici di Carlson in cui vivono gli inquilini del CHA. La maggior parte delle violazioni, comprese le citazioni per roditori, scarafaggi e la mancanza di rilevatori di fumo, sono state risolte rapidamente.
Non affitto spazzatura, dice Carlson. Non vedrai ripiani in granito o vasche idromassaggio nei miei edifici. Ma non vedrai nemmeno lo squallore.
Nessuno merita di vivere in condizioni scadenti o pericolose, cose del genere.
Carlson afferma di essere frustrato dal CHA, che paga due società per gestire il programma di voucher.
Non abbiamo alcuna interazione con il CHA, dice Carlson. Nessuno. Zero. Non c'è rima o ragione su come determinano l'affitto.
Carlson, che ha versato 9.250 dollari in contributi politici dal 2001, principalmente ad Ald. Margaret Laurino (39°) — gestisce i suoi appartamenti con un piccolo staff. Carlson stabilisce le proprie regole per i suoi inquilini. Chiave tra loro: insiste nel visitare i potenziali inquilini prima di affittare a loro.
Niente visita a domicilio, niente affitto, dice. Se non ti senti a tuo agio, non affittare a loro.''
E Carlson non ha paura di sfrattare gli inquilini problematici. L'anno scorso ha fatto causa per sfrattare 17 dei suoi inquilini, di cui circa la metà in possesso di voucher.
Devi pagare l'affitto in tempo e vivere in pace, dice. Non mi piace che la polizia venga nei miei edifici.
A volte, i titolari di voucher CHA hanno più persone che vivono in un appartamento di quelle autorizzate, dice Carlson, spesso un fidanzato che sta con la donna che ha il voucher. Ha un nome per i fidanzati.
Mentiranno sempre perché ci sarà un 'animale domestico', dice Carlson. Hai a che fare con tutti i tipi di persone: pazzi, pigri.
Eppure, dice, tutti meritano un posto dove vivere.
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Durante il crollo del mercato immobiliare e tre anni dopo aver venduto una società di prestiti online per milioni di dollari, Steve Joung e Al Goldstein - imprenditori tecnologici di Chicago - hanno formato la Pangea Properties e hanno iniziato a comprare centinaia di edifici in difficoltà nel South Side e nel West Side .
Non acquistiamo edifici scadenti qua e là, afferma Joung, amministratore delegato dell'azienda. Compriamo un intero blocco.
Pangea, i cui investitori includono Rauner, possiede e gestisce più di 8.000 appartamenti a Chicago e nei sobborghi, 1.200 dei quali affittati da titolari di voucher CHA le cui famiglie hanno un totale di 2.111 persone, a partire da gennaio.
Il più grande proprietario del programma di voucher, Pangea raccoglie quasi $ 1,1 milioni al mese dagli inquilini dei voucher, con il CHA che copre il 77 percento di questo.
La nostra missione era quella di fornire investimenti in quartieri svantaggiati, afferma Joung. Quindi, per definizione, saremo attraenti per la clientela della Sezione 8.
L'appartamento tipico in un edificio Pangea viene affittato per circa $ 800, secondo Joung, che descrive le proprietà dell'azienda come alloggi per la forza lavoro.
Negli ultimi cinque anni, gli ispettori edili della città hanno riscontrato 3.597 violazioni del codice a 300 indirizzi che Pangea ora affitta agli inquilini dei voucher.
Joung dice che Pangea compra spesso edifici che hanno problemi, poi li sistema.
Per affrontare le violazioni del codice e i reclami degli inquilini, l'azienda dispone di un proprio call center, sistema di analisi dei dati e personale.
Mostrando le proprietà di Pangea a South Shore, Joung indica nuove telecamere di sicurezza nei cortili, Wi-Fi gratuito per gli inquilini, vernice fresca e informazioni di contatto per la sua azienda che sono affisse nei vestiboli in modo che gli inquilini sappiano dove andare con i reclami. Pangea ha anche uffici in sei diverse zone della città.
I nostri residenti sanno esattamente dove trovarci, dice. Non entriamo una volta al mese per riscuotere gli affitti.
Dal 2008, Pangea, Joung e i membri del consiglio di amministrazione della società hanno versato contributi alla campagna per un totale di oltre $ 59.000 in gare locali e statali, di cui $ 19.000 al sindaco Rahm Emanuel, $ 11.000 ad Ald. Michelle Harris e la sua organizzazione 8th Ward Democratic e $ 6.300 a Rauner.
Io do entrambi i lati della navata, dice Joung, a coloro che migliorano la vita delle persone dell'Illinois.
Rauner possiede azioni del valore di oltre $ 5.000 a Pangea e ha realizzato entrate superiori a $ 1.200 nel 2014, secondo una dichiarazione di informativa finanziaria presentata dal governatore lo scorso maggio.
La partecipazione del governatore in Pangea è inferiore al 5%, afferma il segretario stampa di Rauner Lance Trover. È sempre stato un piccolo investitore passivo e non ha mai avuto alcun coinvolgimento nella gestione o nel funzionamento dell'azienda, afferma Trover.
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Secondo Sullivan, la CHA riceve una media di 570 reclami al mese dai suoi oltre 44.000 possessori di voucher.
Tali reclami vanno a CVR Associates di Tampa, in Florida, una delle due società con cui la CHA ha stipulato un contratto per eseguire il programma di voucher.
L'anno scorso, CVR ha fatturato alla CHA 16,7 milioni di dollari per amministrare il programma voucher in codici postali in esecuzione in un arco da Rogers Park a Beverly. Ciò include l'ispezione degli appartamenti, la certificazione del reddito degli inquilini, la gestione di un call center e la commercializzazione del programma.
Una seconda società, la Nan McKay & Associates di El Cajon, California, ha fatturato all'agenzia 10,3 milioni di dollari per supervisionare i voucher nel West Side, nel Northwest Side e nel Southwest Side, nonché per amministrare la lista d'attesa per il programma in tutta la città.
Un altro appaltatore - Screening Reports Inc., di Wood Dale - esamina le storie di credito ed esegue controlli sui precedenti penali degli inquilini. Il CHA ha dato alla società un contratto di tre anni lo scorso autunno del valore di 2,4 milioni di dollari. Tali rapporti non sono condivisi con i proprietari.
Negli ultimi quattro anni, la CHA ha anche pagato altre due entità - una società e un'organizzazione no-profit - quasi 4,1 milioni di dollari per aiutare 1.115 possessori di voucher ad affittare case in quartieri a bassa povertà, dove meno del 5% della popolazione vive in alloggi convenzionati. Queste aree di opportunità includono il centro cittadino, Lincoln Park e altri quartieri a reddito medio e alto.
Housing Opportunities Unlimited di Boston ha ottenuto quasi 1,1 milioni di dollari per fornire servizi di consulenza sulla mobilità tra luglio 2012 e la fine del 2014, quando i funzionari del CHA hanno stabilito che non soddisfaceva gli obiettivi contrattuali.
Housing Choice Partners dell'Illinois, un'organizzazione no-profit, ha ricevuto quasi 3 milioni di dollari dal luglio 2012 e ha superato i suoi obiettivi di servizi di mobilità, afferma Sullivan.
I suoi compiti includono l'effettuazione di visite di follow-up con gli inquilini e la promozione di un programma di risparmio fiscale sulla proprietà per i proprietari di aree di opportunità. Quel programma, amministrato dall'ufficio del cancelliere della contea di Cook, in genere consente ai proprietari di risparmiare tra poche centinaia e poche migliaia di dollari in tasse di proprietà.
Due anni fa, il CHA è stato preso di mira per aver pagato affitti stravaganti - fino a $ 57.600 all'anno - per affittare in queste aree di opportunità e ha accettato di dimezzare quegli affitti. L'anno scorso, HUD ha fatto saltare il programma, esortando il CHA a terminarlo entro un anno.
Il CHA afferma che entro la primavera del 2018 eliminerà gradualmente il più costoso di questi accordi di affitto eccezionale.
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Gottlieb è tra i proprietari che incassano gli affitti eccezionali.
Ha comprato cinque appartamenti al 21 E. Chestnut, vicino a Water Tower Place, negli anni '90 per un totale di $ 532.500.
I titolari di voucher CHA affittano quei condomini - tre dei quali sono nel programma di affitto eccezionale - a un canone mensile totale di $ 10.169. Il CHA ne paga il 90 percento.
L'associazione condominiale dell'edificio a Chestnut ha citato in giudizio Gottlieb per non aver pagato più di $ 50.000 in valutazioni mensili su quattro dei condomini che ha affittato agli inquilini della CHA, mostrano i registri del tribunale. Un giudice si è pronunciato contro di lei in ogni caso, l'ultima volta a dicembre.
In totale, Gottlieb incassa un totale di 81.078 dollari al mese in affitto per l'affitto di 68 appartamenti, condomini e case a titolari di voucher le cui famiglie totalizzano 190 persone, secondo i registri. Il CHA ne paga l'80%.
Solo nell'ultimo anno ha acquistato 11 case ed edifici, la maggior parte a North Lawndale e Roseland. Sette di quelle proprietà le sono costate meno di $ 20.000 ciascuna.
Mi piace la zona di Lawndale, dice Gottlieb. Penso che tornerà.
Gottlieb gestisce anche proprietà per altri proprietari. Nel 2014, i regolatori statali hanno sospeso la sua licenza immobiliare, affermando che aveva riscosso quattro mesi di affitto dal CHA ma non era riuscita a consegnare quei soldi al proprietario dell'edificio. Gottlieb ha accettato la scorsa estate di mettere in libertà vigilata la sua licenza per due anni, ponendo fine alla sospensione.
Negli ultimi cinque anni, gli ispettori edili della città hanno emesso 342 violazioni del codice in 22 delle sue proprietà che hanno inquilini che affittano con buoni CHA.
L'estate scorsa, un giudice le ha ordinato di pagare $ 10.560 dopo che gli ispettori della città l'hanno citata per avere un muro di mattoni deformato, telai di finestre marci, un camino fatiscente e altre violazioni del codice in un edificio di tre piani nel blocco 1600 di South Homan che ha due buoni inquilini. Quel caso è pendente dal luglio 2014.
Gottlieb sottolinea che ogni edificio con inquilini voucher è stato ispezionato dagli appaltatori della CHA e ritenuto sicuro.
Stanno ispezionando cose diverse, linee guida diverse, dice Gottlieb del dipartimento di costruzione e degli ispettori CHA. L'inquilino del CHA potrebbe essere lì da qualche anno, e la città esce e trova qualcosa che non va.
Puoi trovare una violazione del codice della città su ogni proprietà.
Mick Dumke, Tim Novak e Chris Fusco sono giornalisti del Sun-Times. Brett Chase è un investigatore con il Associazione di governo migliore.
Contribuendo: Redattore di Data Reporting Lab Darnell Little
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